民法1-17 時効 2009年問28 / 行政書士試験に合格できなければ公務員試験は無理!

次の相談内容のうち、できますと回答し得るものはどれか。

1、私は13年前、知人の債務を物上保証するため、私の有する土地、建物に抵当権を設定しました。知人のこの債務は、弁済期から11年が経過していますが、債権者は、4年前に知人が債務を承認していることを理由に時効が完成していないと主張しています。
民法によれば、時効の中断は当事者及びその承継人の間でのみ、効力を有するとありますが、私は時効の完成を主張して、抵当権の抹消を請求できますか。
2、私は、築25年のアパートに賃借して暮らしていますが、このアパートは、賃貸人の先代が誤って、甲氏の所有地を自己所有地と認識して建ててしまったものですが、これまで特に問題はありませんでした。
この度、甲氏の相続人乙が、一連の事情説明と共に、アパートからの立ち退きを求めてきました。私は、賃貸人が敷地の土地を時効取得したと主張して、立ち退きを拒否できますか。
3、30年ほど前に私の祖父が亡くなりました。祖父は唯一の遺産であった自宅の土地、建物を祖父の知人に遺贈したため、相続人であった私の父は、直ちに遺留分を主張して、当該土地、建物について共有持ち分が認められたのですが、その登記をしないままに、今日に至っています。
この度、父が亡くなり、私が単独相続し、先方に共有持ち分についての登記の協力を求めたところ、20年以上経過しているので、時効だと言って応じてもらえません。私は移転登記を求めることができますか。
4、私は、他人にお金を貸し、その担保として債務者の所有する土地建物に、二番抵当権の設定を受けています。この度、一番抵当権の被担保債権が消滅時効にかかったことが分かったのですが、私は、私の貸金債権の弁済期が到来していない現時点において、この事実を主張して、私の抵当権の順位を繰り上げてもらうことができますか。
5、叔父は7年ほど前に重度の認知症になり、後見開始の審判を受けました。配偶者である叔母が後見人になっていたところ、今年2月10日に、叔母が急逝し、同年6月10日に甥の私が後見人に就任しました。
就任後、調べたところ、叔父が以前に他人に貸した300万円の債権が10年前の6月1日に弁済期を迎えた後、未回収のまま、放置されていることを知り、慌てて、本年、6月20日に返済を求めましたが、先方は時効期間が満了していることを理由に応じてくれません。この債権の返還を求めることができますか。

建太郎「むむっ……。こりゃめちゃめちゃ難しいじゃん!」
胡桃「変わった出題形式だけど、結局のところ、判例の知識を問うだけの問題よ。そんなに難しくないわ」

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宅建士試験過去問 宅地建物取引業法 重要事項の説明 1-40 平成14年 / 宅建はライトノベル小説で勉強しよう

宅地建物取引業者Aが行う宅地建物取引業法第35条の重要事項説明に関する次の記述のうち、同条の規定に違反しないものはどれか。

1、Aは、建物(建築工事完了前)の売買の契約を行うに際し、建物の完成時における主要構成部、内装及び外装の構造又は仕上げ並びに設備の設置及び構造について図面を渡したのみで、当該図面の説明をしなかった。
2、Aは、マンションの分譲を行うに際し、当該マンションの管理規約案に「分譲業者であるAは、当該マンションの未販売住戸の修繕積立金を負担しなくてよい」とする規定があったが、これについて説明しなかった。
3、Aは、中古マンションの売買の媒介を行うに際し、当該マンション修繕の実施状況について、当該マンション管理組合及び管理業者に確認したところ、修繕の実施状況の記録が保存されていなかったため、購入者にこの旨、説明し、実施状況については説明しなかった。
4、Aは、建物の売買の契約を行うに際し、当該建物は住宅の品質確保の促進等に関する法律の住宅性能評価を受けた新築住宅であったが、その旨の説明をしなかった。

愛「次は重説の問題だ。宅建試験の山の一つだが、簡単な問題だぞ」
建太郎「えっ……。そうか?」

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民法1-16 時効 2011年問28 / 行政書士試験の勉強は、開業の準備をしてから始めよう

時効等に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例に照らし正しいものはどれか。

1、A所有の土地につき、20年間占有を継続してきたBが取得時効を援用した場合、取得時効成立を否定するためには、Aの側において、他主占有事情の立証だけでは足りず、Bの占有が、賃貸借など他主占有権原に基づいて開始された旨を立証しなければならない。
2、A所有の乙土地につき、Bが五年間、占有した後に、Cがこれを相続して、さらに、10年間占有を継続した時点において、CがBの占有と併合して取得時効を援用した場合、C自身が占有開始時に悪意であったときは、Bが占有開始時に善意であり、かつ無過失であったとしても、時効取得は認められない。
3、Aから丙土地を購入したBが、その引き渡しを受けてから、10年以上が経過した後に、隠れた瑕疵を発見し、Aに対して瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求をした場合、Aは、消滅時効を援用してこれを拒むことができる。
4、Aから甲建物を購入したBが、同建物の隠れた瑕疵を理由としてAに対して損害賠償を請求する場合は、瑕疵を発見してから1年以内にAに対して瑕疵の内容を具体的に明示しなくてもその存在を通知すれば、同請求権は、時効により消滅することはない。
5、乙建物について、先順位抵当権者Aの被担保債権につき、消滅時効が完成した場合、かかる債権の消滅により、後順位抵当権者Bは、順位上昇の利益を享受できるため、Bもその時効を援用することができる。

建太郎「むむっ……。ちょっと難しくないか?」
胡桃「基本的な判例の知識を知っていれば解ける問題だわ」

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宅建士試験過去問 宅地建物取引業法 媒介契約 1-39 平成16年 / 宅建はライトノベル小説で勉強しよう

宅地建物取引業者Aが、B所有の宅地の売却の媒介依頼を受け、Bと専任媒介契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば正しいものはどれか。

1、AがBに交付した媒介契約書が国土交通大臣の定めた標準媒介契約約款に基づかない書面である場合、その旨の表示をしなければ、Aは業務停止処分を受けることがある。
2、媒介契約の有効期間の満了に際し、BからAに更新の申出があった場合、Aは、更新を拒むことができない。
3、AがBに宅地の価額について、意見を述べる際に、Bからその根拠を明らかにする旨の請求がなければ、Aはその根拠を明らかにする必要はない。
4、媒介契約の締結に当たって、業務処理状況を5日に1回報告するという特約は無効である。

愛「これも簡単だぞ。即答しろ」
建太郎「おう」

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宅建士試験過去問 宅地建物取引業法 媒介契約 1-38 平成13年 / 宅建はライトノベル小説で勉強しよう

宅地建物取引業者Aが、BからB所有の土地付き建物の売却の媒介を依頼され、媒介契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1、AB間で媒介契約が締結されたときは、Aは遅滞なく宅地建物取引業法第34条の2の規定に基づく、媒介契約の内容を記載した書面を作成し、記名押印して、Bに交付しなければならない。
2、AB間の媒介契約が専任媒介契約である場合、Aは、契約の相手方を探すため、当該物件につき必要な事項を媒介契約締結の日から休業日数を除き、7日以内(専属専任媒介契約の場合は、5日以内)に指定流通機構に登録しなければならない。
3、Aが、当該物件を売買すべき価額に対して、意見を述べる時は、Bに対して、その根拠を明らかにしなければならない。
4、AB間の媒介契約が専任媒介契約である場合、その有効期間の満了に際して、Bからの更新の申出がなくても、その有効期間を自動的に更新するためには、当該契約の締結時にあらかじめ、Bの承諾を得ておかなければならない。

愛「これも簡単な問題だ。即答しろ!」
建太郎「おう」

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宅建士試験過去問 宅地建物取引業法 媒介契約 1-37 平成17年 / 宅建はライトノベル小説で勉強しよう

宅地建物取引業者AがB所有の宅地の売却の媒介依頼を受け、Bと媒介契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

1、Bの申出により、契約の有効期間を6月と定めた専任媒介契約を締結した場合、その契約はすべて無効である。
2、AB間で、専属専任媒介契約を締結した場合、AはBに対し、当該契約の業務の処理の状況を2週間に1回以上報告しなければならない。
3、AB間で、専属専任媒介契約を締結した場合、BはAが探索した相手方以外の者と売買契約を締結することができない。

愛「これは、個数問題だが、内容は、クイズみたいに簡単だ。即答しろ!」
建太郎「おう」

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民法1-15 時効 2010年問28 / 行政書士試験の勉強は、開業の準備をしてから始めよう

時効中断の効力に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例に照らし誤っているものはどれか。

1、債務者Aの債権者Bに対する債務の承認によって、被担保債権の時効が中断した場合に、物上保証人Cは、当該被担保債権について、生じた時効中断の効力を否定することはできない。
2、物上保証人Aに対する抵当権の実行により、競売裁判所が競売開始決定をし、これを債務者Bに通知した場合は、被担保債権についての消滅時効は中断する。
3、要役地である甲地をABCの三人で共有しているが、承役地である乙地の通行地役権について、消滅時効が進行している場合に、Aのみが、通行地役権を行使して、消滅時効を中断した時は、時効中断の効力は、ABCの三人に及ぶ。
4、甲地の共有者ABCの三人が乙地の上の通行地役権を時効取得しそうな場合に、乙地の所有者Dは、ABCのうちだれか一人に対して、時効の中断をすれば、時効中断の効力は、ABCの三人に対して及ぶ。
5、A所有の甲地をBCの二人が占有して時効取得が完成しそうな場合において、AがBに対してだけ時効の中断をしたときは、Bの取得時効のみ中断され、Cの取得時効は中断されることがない。

胡桃「これは基本的な判例の知識を問う簡単な問題だわ」
建太郎「おう。そうだな」

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宅建士試験過去問 宅地建物取引業法 媒介契約 1-36 平成14年 / 宅建はライトノベル小説で勉強しよう

宅地建物取引業者Aが行う宅地又は建物の売買又は交換の媒介契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1、法第34条の2に規定する依頼者とは、宅地建物取引業者ではない者をいい、同条の規定は、宅地建物取引業者相互間の媒介契約については適用されない。
2、Aが依頼者と専任媒介契約を締結した時は、Aは、法第34条の2に規定する契約内容を記載した書面を依頼者に交付しなければならないが、一般媒介契約を締結した時は、当該書面を交付しなくてもよい。
3、専任媒介契約の有効期間は、3月を超えることができず、3月より長い期間を定めた時は、その期間は3月とされるが、当該有効期間は、依頼者の申出があれば、更新の時から、3月を超えない範囲で更新してもよい。
4、Aが依頼者に対して、業務の処理状況を20日に1回以上、報告することを定めた専任媒介契約が締結された場合でも、依頼者の同意が得られているのであるから、当該特約は無効とならない。

愛「今回は媒介契約に関する問題だ。いずれも基本だぞ」
建太郎「えっ……」

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民法1-14 時効 2007年問28 / 行政書士試験の勉強は、開業の準備をしてから始めよう

時効制度の存在意義については、次のような考え方の対立がある。

A、時効とは、取得時効が成立した場合は、無権利者であった者に権利を取得させ、消滅時効が成立した場合は、真の権利者の権利を消滅させる制度である。
B、時効とは、真に権利を有する者又は真に義務を負わない者が、長期間の経過によって、そのことを証明できないことにより、不利益を被ることのないように、救済するための制度である。

時効の援用に関する次の説明のうち、最も妥当なものはどれか。

1、時効の援用は、時効の効果が道徳に反する面があるため、それによる利益を受けるかどうかを当事者の良心に委ねたものであるとの説明は、A説と矛盾する。
2、時効の援用は、民事訴訟法上の弁論主義から求められるものであるとの説明はB説と矛盾する。
3、時効の援用は、初めに遡って権利の得喪の効果を生じさせるものであるとの説明は、A説と矛盾する。
4、時効の援用は、権利関係を証明するため、法定証拠を提出する行為であるとの説明は、B説と矛盾しない。
5、時効の援用は、法定の停止条件であるとの説明は、A説と矛盾する。

建太郎「むむっ。これは、民法を題材にした国語の問題か」
胡桃「そうよ。時効制度についての学説を知っていれば簡単に解けるわ」
建太郎「えっ、簡単か?」

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宅建士試験過去問 宅地建物取引業法 広告その他業務上の規制 1-35 平成10年 / 宅建はライトノベル小説で勉強しよう

宅地建物取引業者Aが建物の売買に関し、広告をし、又は注文を受けた場合の取引態様の明示に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1、Aは、取引態様の別を明示すべき義務に違反する広告をした場合、業務停止処分になることがあり、情状が特に重い時、免許を取り消される。
2、Aは、取引態様の別を明示した広告を見た者から建物の売買に関する注文を受けた場合、注文を受けた際に改めて、取引態様の別を明示する必要はない。
3、Aは、建物の売買に関する注文を受けた場合、注文者に対して、必ず、文書により、取引態様の別を明示しなければならない。
4、Aは、他の宅地建物取引業者から建物の売買に関する注文を受けた場合、取引態様の別を明示する必要はない。

愛「これも簡単すぎる問題だ。即答しろ」
建太郎「えっ……」

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